Lutte contre l'habitat indigne
Vous n’êtes pas propriétaire de votre logement et vous constatez que son état dégradé ne vous permet pas de l’occuper paisiblement (ex : consommation de chauffage importante, développement de moisissures, humidité, risque d’effondrement de la toiture, …). Cette rubrique vous permettra de comprendre si votre logement peut être qualifié d’habitat indigne (« Qu’est-ce que l’habitat indigne ? »), quelles sont les autorités compétentes que vous pouvez contacter (« Signaler un logement indigne »), quels sont vos droits (Quelle protection pour les occupants d’un habitat indigne ?).
Qu'est-ce que l'habitat indigne?
La loi de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » du 25/03/2009, en donne pour la première fois une définition légale :
« Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.»
Ainsi, la notion d’habitat indigne englobe notamment :
• Les manquements aux règles d’hygiène prescrites par le RSD:exemple 1
• L’accumulation de déchets / les situations d’incurie: exemple 2
• L’insalubrité: exemple 3
• La mise en sécurité (anciennement péril): exemple 4
Il est interdit de louer un logement dont l’état ne peut pas garantir la santé ou la sécurité de ses occupants.
Il est important de noter que l’habitat indigne ne recouvre ni les logements vétustes ni les logements non-décents. Ces derniers relèvent des relations contractuelles entre le locataire et son bailleur. En revanche, l’occupant d’un logement qui ne respecte pas les critères de décence (décret du 30/01/2002) peut obtenir une mise en conformité de son habitation.
Pour en savoir + :
- www.anil.org/non-decence/
- https://www.caf.fr/allocataires/caf-du-gers/offre-de-service/logement/vous-constatez-des-criteres-de-non-decence-dans-votre-logement
IMPORTANT : habiter dans un logement en mauvais état n’autorise pas son locataire à arrêter le paiement du loyer, même en l’absence de réponse du propriétaire. La suspension des versements n’est légale que dans le cadre d’une procédure qui la prévoit (ex : une décision de justice ou un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité).
En savoir plus :
- www.anil.org/habitat-indigne/
- Guide pratique à l’usage des occupants (extranet pnlhi) http://extranet.pnlhi.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/4-GUIDE_OCCUPANT_BAT_cle51293a_cle76c7de.pdf
- Le dégradomètre
Signaler un logement indigne
1/ Tout d’abord, vous devez informer votre propriétaire des désordres affectant votre logement par courrier recommandé avec accusé de réception.
A défaut de réponse à votre courrier ou d’accord avec votre bailleur vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) à l’expiration d’un délai deux mois. Il s’agit d’une instance gratuite et neutre, composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires, qui rend un avis sur certains litiges d’ordre locatif.
Contactez l’ADIL32 ou appelez le 0806 706 806 (appel non surtaxé)
2/ En tant que locataire ou personne ayant connaissance d’une situation d’habitat indigne vous pouvez la signaler au Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne. Lors d’un comité d’examen les signalements sont orientés vers l’autorité compétente pour le traitement de la situation.
Qu’est-ce que le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) ?
3/ A défaut de réalisation des travaux nécessaires, le juge peut être saisi et détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
La protection pour les occupants
- Quelle protection pour les occupants d’un habitat indigne ?
La loi assure la protection du droit des occupants de logements insalubres ou menaçant ruine (Code de la construction et de l’habitation articles L.521-1 à L.521-3-2).
Ces mesures protectrices sont applicables lorsque le logement fait l’objet :
- d’un arrêté d’insalubrité ;
- d’un arrêté de mise en sécurité (anciennement dénommé péril) ;
- d’un arrêté relatif au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation
- d’une mise en demeure relative à des locaux impropres à l’habitation (ex : une cave, un sous-sol, un garage, une pièce dépourvue d’ouverture, …) ;
- d’une mise en demeure relative à des locaux mis à disposition dans des conditions manifestes de surpeuplement ;
- d’une mise en demeure relative à des locaux dangereux en raison de l’utilisation qui en est faite ;
- d’une mise en demeure visant à faire cesser une situation d’insécurité dans un établissement recevant du public et utilisé aux fins d'hébergement, notamment les hôtels meublés.
Les occupants protégés sont :
- les titulaires d’un droit d’usage ;
- les locataires et sous-locataires ;
- les usufruitiers ;
- les occupants de bonne foi (ex. : le titulaire d’un commodat).
Les mesures protectrices sont :
- La suspension du loyer
Le loyer est suspendu suite à la notification de l’arrêté prescrivant les mesures jusqu’à l’exécution des travaux constatée par un arrêté de mainlevée (article L521-2 I du code de la construction de l’habitation). Les charges locatives demeurent exigibles.
« Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité […] le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. »
IMPORTANT : ne pas interrompre le paiement du loyer de sa propre initiative (voire § « qu’est-ce que l’habitat indigne ? »).
- Prorogation de la durée du bail
La durée du bail est prolongée d’une période équivalente à celle qui a couru de la date de la décision administrative (arrêté d’insalubrité, de péril…) jusqu’à l’exécution des travaux constatée par un arrêté de mainlevée de l’arrêté (L521-2 II).
Le bailleur ne peut donc pas mettre fin au contrat de location durant cette période. Cet article prévoit une prorogation du bail égale à la durée de l’arrêté. La date d’échéance du bail est donc reportée d’autant, ce qui signifie que le bail est suspendu et par voie de conséquence le bailleur ne peut faire notifier à son locataire un congé tant que la mainlevée de l’arrêté n’a pas été prononcée.
«[…] La durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. »
- Poursuite des contrats en cours
Lorsque les locaux font l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, les baux ou contrats d’occupation se poursuivent jusqu’à leur terme, ou jusqu’au départ des occupants, ou au plus tard jusqu’à la date limite fixée dans l’arrêté (article L521-2 III).
- Hébergement et relogement
Dès lors que l’arrêté prévoit une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, le propriétaire ou la personne ayant mis les locaux à disposition des occupants a l’obligation d’assurer leur hébergement ou leur relogement. Il en va de même lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité rendent le logement temporairement inhabitable.